Как инвестировать в зарубежную недвижимость

В настоящее время инвестировать в зарубежную недвижимость можно лишь с помощью прямых сделок купли-продажи и сдачи объектов в аренду. Зарубежные фонды недвижимости REIT недоступны из-за санкций против Санкт-Петербургской биржи – единственного места торговли ими в России.

Растёт ли интерес к зарубежной недвижимости у россиян?

Исторически интерес к покупке жилья в других странах мира у россиян возник ещё в 1990-х годах. Но покупателями преимущественно были крупные бизнесмены, желающие инвестировать свой капитал. Чаще всего, они брали недвижимость в европейских странах и США.

Новый скачок количества приобретенной россиянами зарубежной недвижимости пришёлся на 2022-й год. Однако вектор сместился на страны Азии, потому что ряд европейских государств усложнили правила сделок с россиянами. Но в некоторых странах покупать недвижимость можно на прежних условиях.

Лидерами спроса среди россиян в 2023 году стали Турция, ОАЭ, Таиланд, Индонезия (Бали). Однако в целом общий объём инвестиций снизился на 30%. Отрицательная динамика сохранилась и в 2024: в первом полугодии снижение составило 19%. Причиной стали следующие факторы:

● нестабильность валютного курса

● рост стоимости квадратного метра

● сложности с переводами денежных средств между Россией и другими странами из-за отключения российских банков от SWIFT.

● усложнение правил получения ВНЖ некоторыми странами;

● издержки высокого спроса в 2022 году.

Все эти факторы сегодня оказывают негативное влияние на иностранную недвижимость у российских инвесторов. Однако совсем он не исчез, многие россияне по-прежнему ищут возможность приобрести недвижимость за рубежом, в том числе и в целях инвестирования.

Выбор страны для инвестиций

Недвижимость является инструментом долгосрочного инвестирования. Поэтому при выборе страны нужно руководствоваться не только своими пожеланиями и мечтами, но и экономической целесообразностью и рациональностью.

Как и для любого вида инвестиций, определяющей является их цель. Если в планах покупателя переезд на новое место жительства и работа, то в приоритете должны стоять требования к уровню жизни в конкретном месте. Для инвестиций необходимо выбрать страну с лучшими условиями для жизни.

Географические и социально-экономические факторы тоже играют свою роль. Большинство выберет дом в месте, наименее подверженном неблагоприятным климатическим и сейсмическим условиям. В большинстве стран, пользующихся спросом, климат мягче и теплее российского. Идеальным является вариант покупки недвижимости в стране с высоким уровнем жизни, стабильным состоянием экономики и перспективами её развития.

Также необходимо выбрать наиболее выгодный и комфортный район проживания внутри города. Возможность выбрать его в перспективе повлияет на возможность заработать на инвестиции в будущем.

Стратегии инвестирования в зарубежную недвижимость

Покупка жилой недвижимости для сдачи в аренду является понятным инструментом для инвестора и наименее затратным для него. Однако для поддержания его состояния необходимы вкладывать средства в ремонт, что сокращает возможную прибыль. Коммерческая недвижимость меньше нуждается в обслуживании, но есть риск подобрать плохую локацию, которая не будет пользоваться спросом, что закономерно снижает доход от сдачи ее в аренду.

В целом покупка для сдачи в аренду недвижимости – достаточно выгодный вариант. Он несёт в себе долгосрочный пассивный доход, к тому же, жильём всегда можно воспользоваться самим. Перепродажа несёт в себе свои риски, особенно когда объект покупается на этапе строительства – застройщик может разориться и не закончить строительство. Перепродажа готового жилья является выгодной в случае его нахождения в привлекательной локации либо стоимости ниже рыночной в момент покупки.

Плюсы и минусы инвестирования

Покупка недвижимости в других странах мира, для российского инвестора всегда вызывает вопросы, прежде всего, насколько такие инвестиции окажутся окупаемыми. Неважно, хочет ли он жить в другой стране или просто рассматривает этот вариант в целях вложения денег. Сейчас, в период нестабильной политической ситуации, это особенно актуально. Однако инвестиции в недвижимость за рубежом имеют следующие преимущества:

● Высокая прибыль и защита от инфляции – цена за объект недвижимости не только не упадёт, но и вырастет в перспективе выше темпов годовой инфляции за счёт малой волатильности актива.

● Доходы в валюте – в последние годы некоторые денежные единицы (например, арабский дирхам) более стабильны на финансовом рынке, чем рубль, доходы не будут волатильны.

● Диверсификация – при наличии активов в других инструментах недвижимость за счёт малой волатильности будут надёжным средством хранения денег.

Однако недвижимость в качестве инвестиционного инструмента несёт множество рисков, ведь речь идёт о вложении очень большой суммы денег. Ключевыми из недостатков такого типа инвестиций являются:

● Недобросовестные продавцы и арендаторы – при совершении сделки они могут дать неполноценную или ошибочную информацию об объекте и его локации, что повлияет на инвестиционные перспективы.

● Большие затраты на содержание – касается как одноразовых платежей, так и регулярных (коммунальные услуги, налоги, обслуживание).

В текущей ситуации сопоставить все риски и плюсы инвестирования в недвижимость других стран необходимо крайне скрупулезно, так как зарубежная недвижимость стоит недешево, а в текущих нестабильных геополитических условиях сделка может быть усложнена разными факторами.